Пояснения Правления ТСН по вопросам собственников

В ходе проведения общего собрания членов ТСН собственники озвучили интересующие их вопросы, на которые хотели бы получить разъяснения. Мы собрали все вопросы и члены правления подготовили соответствующие пояснения.

---

Почему не расходуются денежные средства с фонда капитального ремонта?

Средства фонда капитального ремонта используются исключительно на конкретные виды работ, предусмотренные законодательством региона. Согласно Закону Приморского края № 78-КЗ, к таким работам относятся замена лифтов, реконструкция инженерных сетей, ремонт фасадов и другие аналогичные мероприятия.

Важное условие использования средств фонда заключается в том, что объем выполненных работ по каждому виду должен составлять не менее 50% от общего объема соответствующих работ, предусмотренных региональной программой капитального ремонта. Если этот порог не достигнут, расходы считаются нецелевыми и нарушают законодательство.

По завершении работ определенного вида соответствующие мероприятия снимаются с региональной программы, и дальнейшее проведение аналогичных работ должно осуществляться за счет иных источников финансирования, отличных от специального счета фонда капитального ремонта.

Таким образом, расходы с фонда капитального ремонта строго контролируются законодательством региона, и доступ к средствам возможен только при соблюдении всех установленных условий.

Например, в доме, находящемся под управлением ТСН «Атлантис-1» по адресу ул. 1-я Морская, д.20, в 2025 году произведена замена одного общедомового стояка, расположенного в общедомовом помещении (без доступа в квартиры), стоимость работ составила 4 млн 700 тыс. рублей. В нашем же доме 29 стояков!!! Средства капитального ремонта необходимо накапливать и целесообразно размещать на банковских депозитах под проценты, поскольку в будущем обязательно возникнет потребность в крупных тратах. Также, замена и ремонт лифтового оборудования по истечении установленного срока эксплуатации требуют значительных финансовых затрат, которые должны заблаговременно накапливаться на специальном счёте фонда капитального ремонта.

Почему на текущем счёте товарищества имеются остатки денежных средств, которые не были использованы на нужды дома?

Действующее законодательство Российской Федерации регулирует порядок распоряжения средствами, собранными собственниками МКД. Средства, полученные от членов товарищества, используются строго целевым образом. Излишки денежных средств нельзя распределять произвольно среди собственников жилья или направлять на несвязанные цели. Их дальнейшая судьба определяется общим собранием собственников помещений в доме.

Образование остаточных сумм произошло по ряду причин: экономия на выполненных работах, отказ от реализации некоторых пунктов утвержденной сметы (мероприятия оказались невостребованными или непринятыми жителями), а также технические трудности и риски при проведении сложных проектов (работы требуют больших инвестиций без уверенности в качестве конечного результата) и прочие факторы.

Например, по утвержденной смете планировалось выделить средства на восстановление состояния стилобата придомовой территории. Получив коммерческие предложения и определившись с возможными исполнителями, нами выявлена проблема: ни одна

строительная компания не смогла убедительно обосновать возможность качественного ремонта — никто не гарантировал, что восстановленный стилобат прекратит пропускать воду на парковку, сможет выдержать постоянную интенсивную нагрузку транспорта (включая грузовики), а деформационные швы больше не станут источниками протечек.

Стремясь избежать бессмысленной траты средств, правление решило отложить дорогостоящий проект, поскольку объяснить неудачу в устранении проблемы с водой оказалось бы значительно сложнее, чем сохранить средства и искать оптимальное техническое решение или перенаправить их на иные необходимые работы. Более того, сотрудники ТСН самостоятельно нашли простое инженерное решение: установили специальные водоотводящие лотки на потолке парковки, благодаря чему вода теперь эффективно собирается и отводится. Таким образом, проблема подтопления была решена собственными силами ТСН с минимальными финансовыми затратами.

Плюс ситуацию усложняет тот факт, что изначально дом возводился с серьезными нарушениями строительных норм, что привело к плохому состоянию многих конструктивных элементов, включая стилобаты. Поэтому большинство крупных компаний отказывается брать на себя ответственность за устранение проблем, возникших из-за изначальных недостатков строительства.

Исходя из всего перечисленного, правление сознательно остановилось на решении не вкладывать большие суммы в недостаточно надежные работы и не допускать судебного разбирательства с ненадежными подрядчиками.

Кроме того, в смете предусматривалась установка отсекающих поясов в квартирах, подверженных затоплению большим количеством воды. Однако, обратившись к владельцам соответствующих квартир, мы столкнулись с ситуацией, когда жители отказались от выполнения этих работ или попросили перенести по разным причинам. Среди основных аргументов назывались нежелание беспокоить арендаторов своих квартир, беспокойство по поводу предстоящего вмешательства в конструкцию потолка, необходимость последующего восстановления помещения после установки поясной системы и другие индивидуальные предпочтения владельцев квартир.

Зачем повышать тариф при остатке денежных средств на расчетном счете?

Средства, направленные на содержание и текущий ремонт, требуются ежемесячно и непрерывно, так как подразумевают постоянное выполнение функций: уборка мест общего пользования и прилегающей территории, оплата коммунальных ресурсов, поддержка бесперебойной работы электрооборудования, лифтовых устройств, систем пожарной безопасности и других инженерных систем, охранных систем и другого технического оснащения.

Эти расходы покрываются ежемесячными платежами владельцев недвижимости и являются регулярными, поскольку направлены на непрерывное обеспечение комфортной жизни и безопасности жителей. Фиксированная сумма текущего остатка на счёте ограничена и неизбежно уменьшится со временем, тогда как необходимость постоянного содержания остаётся неизменной.

Кроме того, важно учитывать влияние инфляции и повышение цен на техническое обслуживание, материалы. Обслуживающие организации ежегодно индексируют тарифы,

учитывая коэффициент инфляции, что ведет к увеличению ежемесячных взносов на содержание и текущий ремонт.

Правление предложило повысить размер платежа за содержание и текущий ремонт, привязав его к уровню официальной инфляции. Этот шаг гарантирует стабильное поступление необходимых средств и исключит возникновение дефицита в бюджете нашего дома.

Остатки на текущем счёте предлагается направить на реализацию работ, обозначенных в смете на предстоящий период. Среди приоритетных направлений:

Текущий ремонт зданий и сооружений

Модернизация и совершенствование системы контроля доступа (СКУД);

Модернизация систем пожарной безопасности;

Благоустройство и модернизация детской площадки и других общих пространств.

Правомерность проведения заседания правления 03.07.2025 в отсутствие кворума?

На момент начала заседания Правления, запланированного на 03.07.20025 (20.00), кворум отсутствовал. Учитывая поступившую от отсутствовавших на 20.00 членов Правления информацию о задержке по причине транспортных пробок и однозначном намерении принять участие в указанном заседании, все собравшиеся к назначенному времени члены Правления единогласно решили дождаться прибытия остальных для обеспечения кворума и принятия законных решений, поскольку срок окончания заседания установлен не был. Период ожидания был использован для обсуждения производственных вопросов и межличностного общения. При этом никаких голосований не проводилось, решения не принимались. После прибытия опоздавших членов, обеспечивших кворум на заседании 03.07.2025, заседание состоялось (проведено обсуждение и голосование согласно повестке заседания).

О полномочиях председателя Правления и его членов, а также об использовании денежных средств сверх утвержденной общим собранием собственников сметы.

Правление ТСН является коллегиальным органом. В соответствии с действующим законодательством решения принимаются коллективно всеми членами правления посредством голосования по вопросам повестки каждого заседания. Роль председателя сводится к координации и исполнению одобренных решений. Председатель не наделен полномочиями единоличного принятия решений.

Решения о финансировании мероприятий, не включённых в утверждённую смету расходов, не принимаются. Однако периодически возникают ситуации, обусловленные чрезвычайными обстоятельствами, требующие незамедлительного реагирования, такие как аварийный ремонт дорожного покрытия перед центральным въездом или капитальный ремонт ворот паркинга, предполагающий значительные денежные затраты. Подобные случаи предполагают принятие оперативных мер и своевременное выделение необходимых средств, иначе мероприятия могут быть учтены лишь в новой смете следующего финансового года.

Собственники неоднократно обращались с просьбой рассмотреть возможность проведения ремонта в кратчайшие сроки. Денежные средства на счете Товарищества собственников недвижимости имеются, однако расходная статья на указанные цели первоначально не предусматривалась.

Именно поэтому вопрос вынесен на обсуждение очередного общего собрания членов ТСН для голосования. Цель инициативы — обеспечить возможность оперативного финансирования необходимых работ в экстренных случаях в интересах собственников для обеспечения безопасности и комфортного проживания в доме.

Почему ежедневная уборка стала подвигом, а фотоотчёт о проделанной работе предоставляется как проявление героизма?

Мы считали важным регулярно информировать вас о ходе работ и принятых мерах, однако подчеркиваем, что наша деятельность регулируется правилами управления домом ТСН, согласно которым мы обязаны отчитываться перед вами один раз в год. Это стандартная практика, закрепленная нормативно-правовыми актами Российской Федерации, такими как Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон №7-ФЗ "О некоммерческих организациях».

Один отчёт в год — дело закона, ежемесячные — отражают нашу инициативность и приверженность прозрачности.